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并不意味着对于外资投资房地产控制的放松,为

2019-12-10 04:33

第二条,抑制通货膨胀要继续控制基建规模和消费基金的过快增长。现在,在建规模很大,不能再乱批新开工项目了。现有的都干不完,搞那么多重复建设、过多的超前的建设,资金也没有,工期拖得很长,超概算非常严重。现在超概算一倍、两倍是常事了。效益很差,钱又还不了。投资结构要进行调整。拿房地产来讲,根据建设部提供的统计材料,1992年房地产开发完成的投资比1991年增长117%,翻一番;1993年比1992年增长124.9%,又翻一番。现在看起来,今年还是翻番。这跟整个经济建设的步伐是不适应的,并不是真正给老百姓解决住房的问题。为了控制这种高档房地产投资的猛烈增长,引导外商的投资,现在提出三条措施,先跟大家打个招呼,制定具体的办法后再出台。

发文单位并不意味着对于外资投资房地产控制的放松,为了控制这种高档房地产投资的猛烈增长。:国务院

在上海今年首批出让的土地中,有关境外投资者参与购买经营性土地的限制进一步放开,首次允许境外投资者以美元、港元、日元以及欧元缴纳保证金。 4月27日,上海市房屋土地资源管理局发布了今年首个国有土地使用权挂牌出让公告(下称一号公告),与去年的几个出让公告相比,一号公告对境外购买人的资质要求明显放宽。其中,出让保证金可以用外币支付,与此同时,没有要求境外购买人必须拥有内地注册公司。 一号公告显示,“境外的自然人、法人、其他组织”都可参与土地竞买,这一规定是去年二号公告以来的延续。除此之外,此次土地出让的保证金,除了可以用人民币支付之外,还可以用美元、港元、日元以及欧元等四种非人民币币种支付,账户名为上海市房屋土地资源管理局。这意味着境外公司可以直接通过境外汇款的方式给付。 至此,对于境外资本买地资质的限制,已经基本消除。不过,业内人士表示,买地环节的资格放松,并不意味着对于外资投资房地产控制的放松。 外资买地大门关闭一年 去年7月11日,国家六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文件),这一规定旨在防止境外热钱短线炒作境内房地产、稳定房市。文件中的第一条和第三条指出,境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产,应当遵循商业存在的原则,按照外商投资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业;经有关部门批准并办理有关登记后,方可按照核准的经营范围从事相关业务。而设立外商投资房地产企业,由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续,颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。 此后,上海市房地局推出2006年国有土地使用权挂牌出让一号公告中,在竞买资格及要求一项中明确规定:参加竞买的境外投资者必须领有一年期外商投资企业批准证书和营业执照。 对于外资投资者而言,这就意味着必须在拿地之前先行注册公司,并注入至少一半投资额的注册资金,这对于尚未拿地的公司来说几乎是不可能完成的任务。这一规定使得外资直接买地的大门几乎被完全关闭,而从最后的出让结果来看,去年一号公告土地的获得者全部都是内地房地产企业。境外公司曲线买地不过,即使是171号文件也只是规定,需要控制和规范境外资本对于国内房地产领域的投资,并不意味着将外资拦于门外。与此同时,所谓“境外热钱”更多集聚在境外机构整体收购等形式的投资中,房地产开发领域“热钱”并不多。 因此,从2006年上海二号经营性土地出让公告中,上海市房地局开始对于外资买地环节的“商业存在”要求放松,规定“境外的自然人、法人、其他组织”都可以参加土地竞买,但是,由于此后几次公告的保证金均需要以人民币支付,如果不是在国内有足够的流动资金,境外房地产公司很难完成保证金支付。 境外公司如果希望在内地购买土地,只能够曲线进行。公司或通过内地子公司,或通过与本土公司合作的方式拿地。事实上,去年成功买地的外资公司,其保证金基本上都依靠内地公司支持完成支付。 根据公告内容,投资者将在明天起领取一号公告各个地块的招标说明书。由于境外投资者买地资格的放松,可以预见,此次土地出让过程中,热门地块将会有更多的竞争者参与。 并非“限外”政策放松 业内人士表示,虽然对于买地资格限制放开,但并不意味着上海房地产市场对于外资投资控制的放松。实际上,即使境外公司能够成功竞得土地,其资金支付以及项目公司注册还是需要经过国家外汇管理局等机构的审批。 今年3月份,商务部发布2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见,意见明确指出,今年将“严格限制外商投资房地产”。 一名境外投资基金负责人表示,土地购买环节的放松,并不代表着房地产行业对于外资控制的放松,与此相反,今年外资在公司注册审批以及资金进入方面正面临着更多的阻力,操作流程正明显放慢。

第一,严格控制出让土地使用权,严禁低价批租,严格控制用耕地特别是菜地搞房地产。从现在起到明年年底,一律不再批新的高档房地产项目。

文  号:国发[1992]金沙电玩城,61号

第二,各级政府出让土地使用权的收入,要拿出30%到50%来购买国家基础设施建设债券。你盖一栋大楼得要多少煤、电、水、气啊。我没有钱搞这些配套的基础设施。我也不平调你的钱,只是要你买债券,把出让土地使用权的一部分收入拿出来搞基础设施建设,不然的话,这些房子建起来以后,会搞得全部基础设施都紧张。

发布日期:1992-11-4

第三,外商投资因开发房地产项目而进口的设备和材料照章征税,没有优惠。这个并没有修改有关外商投资企业的法律。如果你是为老百姓盖房子,根本就不需要进口设备和材料。你进口设备和材料,是为了搞那个高档的房地产,那就该交点税。这样也许国内的建材工业、其他配套工业还能够发展一下,还不至于像现在这么困难。

执行日期:1992-11-4

关于控制消费基金过快增长的问题,刚开了全国电视电话会议,现在就是要坚决地贯彻执行会议精神。我只想强调一点,马上就到年关了,我极不希望出现去年元旦钞票发光了赶印都来不及的那种情况。希望各地区、各部门的同志,在元旦、春节以前一定不能够乱发奖金、津贴,不能够提前发工资,不能够提前兑现承包款,让元旦跟春节能够平平安安地过去。元旦、春节以后,消费基金仍应按规定控制。

  房地产业在我国是一个新兴产业,是第三产业的重要组成部分,随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进,将成为国民经济发展的支柱产业之一。加快发展房地产业,对于提高土地既是资源又是资产的认识,促进土地的节约和合理利用,对政府筹集建设资金,加快城市建设和经济发展,都具有重要作用。为了推动房地产业的健康发展,现就有关问题通知如下:

第三条,狠抓流通领域的改革和管理。近一年多来,我们深刻地体会到流通领域对于建立社会主义市场经济体制的重要性,也有了比较感性的认识。这半年多来,我们开了一系列的会议,搞了几个文件,都是关于流通领域的体制改革,我们希望这些决定能够落实。现在看,它们并没有落实或者说基本没有落实。我觉得我们在思想上受到某些不正确理论的影响,认为市场是不能管的,价格是只有放开、没有管理的。这是完全不正确的,没有哪个市场经济国家是这样搞的。美国经济学家萨缪尔森说过,市场既没有心脏也没有大脑,既没有理智也没有良心。他比我们讲得深刻。没有政府的经济干预,只有市场所带来的缺陷是不能得到纠正的。对市场不管还行吗?我想我们已经有教训了。我们一直讲,不放开棉花市场,不放开棉花价格,但有的人一定要放开。放开的结果大家都看到了,搞得一塌糊涂!要不是拿出1000万担库存,又进口了1000万担棉花,纺织工业一大半企业就都停产了。今年的纺织品价格比去年涨了一倍啊。棉花质量也搞得一塌糊涂,虚开等级,掺杂使假。这是棉花市场和价格放开的后果。现在反过头来,只好还是回到我们原来的主张上面去。粮食、棉花这些重要的商品,没有统一经营、统一管理是不行的。加强市场管理,并不是说就要限价,我从来都不赞成限价。限价是因为你没有东西,但你限价,那个东西不就跑了嘛。加强市场管理,是要反暴利、反垄断、反欺诈、反对乱涨价,要审计成本、合理定价,要组织货源进来,这样价格就能够下来了。

  一、进一步深化土地使用制度改革。要逐步扩大城镇国有土地有偿有限期使用范围。目前,除对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设用地,公共设施、公用事业和国营工业等建设用地,继续采用划拨方式供应外,其他新增建设用地,首先是商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程建设用地,要逐步采用土地使用权有偿有限期出让的办法。对外开放城市及地区土地使用制度改革的步子可适当加快。

  城镇国有土地使用权的出让,必须严格执行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。出让土地使用权一定要与建设项目相结合,不要盲目地成片出让土地使用权。出让土地使用权的审批权限不得层层下放。

  集体所有土地,必须先行征用转为国有土地后才能出让。农村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股,兴办外商投资企业和内联乡镇企业,须经县级人民政府批准,但集体土地股份不得转让。

  二、积极推行土地使用权出让集中管理的办法。城镇国有土地使用权的出让,由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权,以规划为前提,统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。城镇国有土地的出让和使用,必须符合城镇规划的要求。城镇总体规划应能指导土地的开发,详细规划应能为出让土地提供足够的依据。土地使用者应当按照城镇规划和土地使用权出让合同规定的要求,开发、利用、经营土地。

  为了节约和合理利用土地资源,防止出现供求失调、竞相压价、收益流失的现象,各级人民政府要加强土地使用权出让的计划性。所有出让的土地,包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划,做到有计划出让。土地使用权出让的计划,按现行土地利用计划编制程序进行。

  各级人民政府要切实加强对城乡土地的统一和集中管理,严格按照国家的法律、法规和文件审批、办理建设用地手续。国务院重申:不论开发区或非开发区,凡行政划拨、有偿出让的建设用地,耕地一千亩以上,其他土地二千亩以上的,必须依照有关法规报国务院审批。对违反国家法律、法规和文件及本通知规定的行为,应立即予以纠正,并按有关规定补办建设用地审批手续。

  三、合理确定地价,提高土地利用效益。要根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收益和供求状况等因素,由政府组织的评估机构合理确定基准地价,使之与本地区的经济发展以及宏观调控的要求相适应。土地使用权出让价格,要以基准地价为依据,并体现国家产业政策。城镇住宅建设用地价格,随着住宅商品化的推进,按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格。

  四、加强开发区的审批和土地出让管理。设立经济、科技、工业等各类开发区,要进行充分论证,然后报国务院或省、自治区、直辖市人民政府审批。乡镇一级不设立开发区,但可以搞工业和乡镇企业集中连片开发。各地在制定开发区和招商的优惠政策时,不得超越国家有关规定的权限。开发区经政府批准后,再进行土地开发和出让。土地出让和开发要按照合理布局、节约用地的原则,尽量利用荒地,严格控制占用耕地。

  五、加强土地使用权出让合同的管理。出让方和受让方要按规定的程序签订土地使用权出让合同。土地使用权出让的合同里,必须明确规定土地使用权出让年限、土地用途、投资开发期限、在规定期限内的开发程度、土地出让金额和支付方式等。如不能按期开发、不按规定用途使用,或土地闲置时间超过两年者,县级以上人民政府有权依法收回土地使用权。

  六、加强对划拨土地使用权的管理。凡通过划拨方式取得的土地使用权,政府不收取地价补偿费,不得自行转让、出租和抵押;需要对土地使用权进行转让、出租、抵押和连同建筑物资产一起进行交易者,应到县级以上人民政府有关部门办理出让和过户手续,补交或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

  七、继续深化城镇居民住房制度改革。要按照房屋商品化的原则,多方筹集建设资金,使住房的建设、分配、交换、消费进入良性循环。要运用经济调控手段,努力保持住房市场价格的相对稳定。各地要把解决城镇居民住房,特别是困难户的住房问题,作为房地产开发工作中的一项重要任务。认真搞好福利房、微利房和商品房的建设,加快危房的改造。加强综合开发,配套建设。通过住房制度改革,促进房地产业的发展,满足人民群众对住房的需求。

  八、完善房地产开发的投资管理。房地产开发建设投资是固定资产投资的一个组成部分,必须纳入国家固定资产投资总规模(外商投资除外)。在计划管理上,要适应改革开放的新形势,不断加以改进,做到既有利于宏观调控,又有利于微观搞活。为了促进房地产业的发展,今后,凡地方自筹资金用于房地产开发的项目,一律由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府自行审批。允许各专业银行发放房地产开发贷款。银行贷款规模、发行债券额度等要列入信贷计划、证券计划和投资计划,实行总量控制。

  九、正确引导外商对房地产的投资。外商投资房地产开发经营可弥补我国投资的不足,并可引进竞争机制。要按照国务院《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等规定,引导外商结合建设项目进行房地产开发。要正确引导投资方向,使其主要投向与我国规定的鼓励类引进项目相配套的房地产开发,以及高难度高档次的房地产开发项目。

  十、建立和培育完善的房地产市场体系。在房地产交易中应充分运用竞争机制。房地产一级市场即土地使用权的出让,要在城市总体规划指导下,尽量通过招标、拍卖等方式进行,减少协议出让。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营和三级市场即投入使用后的房地产交易,以及抵押、租赁等多种经营方式,要在国家宏观管理下,放开搞活,实行市场调节。土地使用权的转让和房产所有权的转移(包括涉外房地产),必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理过户手续。要建立与房地产市场配套的服务体系,建立房地产交易的中介服务代理机构、房地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等,逐步形成规范、公开、有序的房地产市场。

  十一、提高房地产开发企业的素质,严格资质审批。所有从事房地产开发经营的中、外资企业,都必须经过严格的资质审批。全民所有制房地产开发企业要通过贯彻国务院《全民所有制工业企业转换经营机制条例》,积极进行经营机制的转换。所有行政单位兼有房地产经营业务的,必须实行政企分开。各级政府部门都要转变管理职能,不直接干预企业的经营活动,不搞地方保护主义,简化各种办事手续,积极为企业服务。

  十二、加强土地有偿使用收入的征收管理。目前,土地有偿使用收入(包括土地出让和房地产增值收益)的具体征收管理办法,由财政部依法制定。为防止房地产增值收益过多流向企业和个人,要逐步开征房地产增值税,把房地产增值收益中应当归国家所有的部分,通过税收的形式收归国有。房地产增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握,连同现行的土地出让收益、城镇土地使用税、场地占用费一起,作为专项基金,主要用于城市基础设施建设、土地开发和发展农业。

  十三、加强房地产业的法制建设。要从我国国情出发,逐步建立健全房地产法律体系。各地人民政府可按照现有的有关法规,根据本地的实际情况,先制定一些地方性法规。房地产业的干部、职工,要努力学习和掌握房地产开发经营的知识,熟悉有关法规,做到有法必依,依法办事。

  十四、加强对房地产业的领导。我国房地产业的领导和管理体制,还处于探索阶段。各地人民政府可按照国务院的现行部门分工和本地具体情况,根据加强领导、统一管理、分工负责的原则,自行确定管理机构,不要求与中央的机构对口设置。要不断总结经验,积极探索,逐步形成有效、合理的房地产业管理体制。

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